Verwaltungsbeirat: Wie weit reicht die Haftung?

Aufgaben des Beirats

Der Verwaltungsbeirat wird von den Wohnungseigentümern per Beschluss bestellt. Seit der Reform ist die Zahl der Mitglieder frei, die frühere Festlegung auf drei Personen ist entfallen. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 1 und 2 WEG).

Die Haftung seit der WEG-Reform 2020

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gilt seit dem 1. Dezember 2020: Beiräte, die unentgeltlich tätig sind, haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).

Wer eine Vergütung erhält, profitiert von dieser Erleichterung nicht und haftet schon bei einfacher Fahrlässigkeit.

Typische Fehler im Beiratsamt

Ob ein Fehler grob fahrlässig war, entscheidet im Streit ein Gericht. Prüft der Beirat Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nur oberflächlich und fällt dadurch nicht auf, dass Geld der Gemeinschaft fehlt, kann die Gemeinschaft vom Beirat Schadensersatz verlangen.

Heikel sind auch Aufträge auf eigene Faust. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Beiratsvorsitzende vertritt sie nur gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Bestellt ein Beiratsmitglied selbst einen Handwerker und genehmigt die Gemeinschaft das nicht, haftet es dem Handwerker unter Umständen persönlich (§ 179 BGB).

Worauf es bei der Beiratsversicherung ankommt

Eine Vermögensschaden-Haftpflicht für den Beirat prüft, ob die Forderung der Gemeinschaft berechtigt ist. Berechtigte Forderungen zahlt sie, unberechtigte wehrt sie ab, wenn nötig vor Gericht.

Vorsätzlich verursachte Schäden sind nicht versichert (§ 103 VVG). Den Teil eines Schadens, der Ihrem eigenen Miteigentumsanteil entspricht, schließen die Bedingungen üblicherweise als Eigenschaden aus. Die Versicherungssumme legt die Gemeinschaft fest.

Wer die Versicherung bezahlt

Eine Vermögensschaden-Haftpflicht für den Beirat deckt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. In der Praxis schließt meist die Gemeinschaft sie ab und zahlt sie aus dem Gemeinschaftsvermögen. Die Fachliteratur hält einen solchen Mehrheitsbeschluss überwiegend für ordnungsmäßige Verwaltung. Eine höchstrichterliche Klärung nach neuem Recht gibt es nach unserem Kenntnisstand nicht; lassen Sie den Beschluss im Zweifel von Ihrer Verwaltung vorbereiten.

Die Gemeinschaft hat selbst ein Interesse daran, denn ohne persönliches Haftungsrisiko finden sich leichter Eigentümer, die das Amt übernehmen.