Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Wer braucht sie?

Kurz gesagt

Eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht brauchen vor allem Vermieter von Mehrfamilienhäusern, Eigentümergemeinschaften und Besitzer unbebauter Grundstücke. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht.

Wer sein Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, ist oft schon über die Privathaftpflicht versichert. Ob das für Sie gilt, steht in den Bedingungen Ihres Vertrags.

Wofür Grundstücksbesitzer haften

Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass andere dort nicht zu Schaden kommen. Diese Verkehrssicherungspflicht leiten die Gerichte aus § 823 BGB ab. Dazu gehören sichere Wege und Treppen, Beleuchtung, der Rückschnitt von Bäumen und der Winterdienst.

Für Gebäude gilt eine verschärfte Haftung: Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile wie Dachziegel, haftet der Besitzer, wenn das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht (§ 836 BGB). Er muss dann beweisen, dass er die nötige Sorgfalt beachtet hat. Dasselbe gilt für jeden, der die Unterhaltung des Gebäudes übernommen hat (§ 838 BGB).

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zahlt berechtigte Forderungen und wehrt unberechtigte ab.

Wann die Privathaftpflicht reicht

Viele Privathaftpflicht-Tarife schließen das selbst bewohnte Einfamilienhaus und die selbst genutzte Eigentumswohnung ein, manche auch eine vermietete Einliegerwohnung. Prüfen Sie in Ihren Bedingungen, welche Immobilien genau genannt sind.

Wann Sie eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht brauchen

Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus oder ein ganzes Haus.
Sie besitzen ein unbebautes Grundstück, etwa eine Wiese oder ein Baugrundstück.
Sie verwalten eine Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig und kann selbst verklagt werden (§ 9a WEG). Deshalb versichert in der Regel die Gemeinschaft das gemeinschaftliche Grundstück.
Ihre Privathaftpflicht nennt die Immobilie nicht oder Sie haben keine.

Für einen Heizöltank auf dem Grundstück gehört zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflicht dazu. Ausgelaufenes Öl verursacht schnell teure Sanierungen von Boden und Grundwasser.

Winterdienst übertragen: die Haftung bleibt

Viele Eigentümer übertragen Räumen und Streuen auf Mieter oder eine Firma. Das ist zulässig, entlastet aber nicht vollständig: Der Eigentümer muss kontrollieren, dass die Pflicht erfüllt wird. Stürzt jemand, prüfen die Gerichte auch, ob diese Kontrolle stattgefunden hat.

Wer die Kosten trägt

Vermieter dürfen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Mehr dazu im Ratgeber Welche Versicherungen darf der Vermieter umlegen?.

Häufige Fragen

Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in der Privathaftpflicht enthalten?

Oft ja, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Eigentümergemeinschaften brauchen Sie in der Regel eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflicht?

Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Ohne Versicherung haften Sie aber mit Ihrem eigenen Vermögen, wenn jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt.

Darf der Vermieter die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Betriebskostenverordnung nennt die Haftpflichtversicherung für das Gebäude ausdrücklich (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Wer haftet, wenn eine Firma den Winterdienst übernimmt?

In erster Linie die Firma. Der Eigentümer muss aber kontrollieren, dass sie ihre Arbeit macht. Versäumt er das, kann er mithaften.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Gesetzestext und die Bedingungen Ihres Vertrags.

Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?