Kurz gesagt
Umlegen darf der Vermieter die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude. Die Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich Feuer, Sturm, Leitungswasser und Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Was das Gesetz sagt
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten dazugehören, steht in der Betriebskostenverordnung. Nummer 13 nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, „namentlich“ für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Diese Versicherungen sind umlagefähig
- Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
- Elementarschadenschutz für das Gebäude, also Überschwemmung, Rückstau und weitere Naturgefahren
- Glasversicherung für das Gebäude
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, etwa für Unfälle auf dem Gehweg oder herabfallende Dachziegel
- Haftpflicht für einen Öltank (Gewässerschadenhaftpflicht) und für einen Aufzug
Was nicht dazugehört
Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die nicht das Gebäude schützen, zum Beispiel eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters. Ihre eigenen Möbel und Sachen versichern Mieter selbst mit einer Hausratversicherung, Schäden, die sie anderen zufügen, mit einer Privathaftpflicht.
Wie die Kosten verteilt werden
Ohne andere Vereinbarung werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Eigentümergemeinschaft die Kosten verteilt (§ 556a Abs. 3 BGB).
Der Vermieter muss dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein deutlich überteuerter Vertrag kann Streit über die Nebenkostenabrechnung auslösen. Ein Vergleich der Gebäudeversicherung lohnt sich deshalb für Vermieter und Mieter.
Häufige Fragen
Ist die Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegbar?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Betriebskostenverordnung nennt die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Wasser ausdrücklich (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Ist die Elementarversicherung auf Mieter umlegbar?
Ja. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt auch die Versicherung des Gebäudes gegen „sonstige Elementarschäden“.
Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht umlagefähig?
Ja. Sie ist die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, die § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich nennt.
Muss der Mieter eine eigene Gebäudeversicherung abschließen?
Nein. Das Gebäude versichert der Eigentümer. Mieter brauchen für ihre eigenen Sachen eine Hausratversicherung und für Schäden an anderen eine Privathaftpflicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
- § 2 Betriebskostenverordnung
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Gesetzestext und die Bedingungen Ihres Vertrags.